כשבוחנים השקעות נדל"ן באירופה, מיסוי על רכישת נכסים הוא אחד ההיבטים הראשוניים והמשמעותיים שיש לקחת בחשבון. בנוסף למס רכישה, עלויות נלוות ותמריצי מס, חשוב לשלב תכנון מס מראש כדי למקסם את הרווחיות על ההשקעה. במדינות כמו פורטוגל, יוון, רומניה ובולגריה ישנם היבטים מיסויים שונים ותמריצים המאפשרים גמישות תכנונית למשקיעים.
שיתוף
בפורטוגל, קיימות הזדמנויות תכנוניות המסייעות להקטין את נטל המס ברכישת נכסים. משקיעים יכולים לנצל הטבות במסגרת תוכניות כמו ה-Golden Visa, שמאפשרות השקעה עם תמריצי מס לתושבי חוץ. כמו כן, יש לקחת בחשבון אפשרויות למימון רכישת נכסים בצורה נכונה על מנת להפחית את מס הרכישה (IMT) ושימוש נכון בהסכמי שיתוף פעולה עם גופים מקומיים שעשויים להקטין את הנטל המיסויי.
ביוון, ניתן לבצע תכנוני מס על ידי בחירת פרויקטים הנמצאים באזורים שבהם הרשויות מעניקות תמריצים על השקעות בנדל"ן מסחרי ותיירותי. בנוסף, קיימת גמישות בתכנון המס באמצעות רכישת נכסים לשימוש מסחרי המאפשרים קבלת הטבות מס שונות, כמו דחיית מסים או פטורים במקרים מסוימים.
תכנון המס ברומניה כולל יתרונות למשקיעים שמבצעים השקעות בנכסים מסחריים באזורים כלכליים מועדפים. הרשויות ברומניה מציעות תמריצים שמטרתם לעודד השקעות זרות, וניתן לנצל את האמנות למניעת כפל מס כדי להקטין את חבות המס ברכישה והשכרה של נכסים.
בבולגריה, תכנוני מס לרכישת נכסים כוללים אפשרות לרכוש נכסים באזורים המתפתחים, שם הרשויות מעניקות הטבות מס למשקיעים זרים. ניתן גם לנצל את מדיניות המס הנמוך במדינה (כגון מס רכישה של כ-2.5%) בשילוב עם תמריצי השקעה באזורים בעלי עדיפות כלכלית.
במדינות רבות באירופה קיימים תמריצי מס מיוחדים עבור משקיעים זרים, כולל הקלות ממסי רכישה ופטורים נוספים. לדוגמה, בפורטוגל וביוון, תכניות התושבות המיוחדות למשקיעים ("ויזת זהב") מציעות פטורים משמעותיים ממסי רכישה ומס הכנסה. יתרה מכך, משקיעים יכולים לתכנן רכישות בהתאם לאמנות כפל מס בינלאומיות, כדי למנוע כפל מס ולנצל את ההטבות בכל מדינה בצורה אופטימלית.
אחד מהצעדים החשובים בתכנון המס הוא להבין את מבנה ההשקעה כבר בשלב הרכישה. לדוגמה, בחירת מבנה בעלות נכונה (כגון החזקה דרך חברות זרות) יכולה להקטין את נטל המס על רכישת נכסים ולנצל פטורים קיימים. באמצעות תכנון זהיר ומחקר שוק מוקדם, משקיעים יכולים להבטיח שהמיסוי על רכישת נכסים יהיה נמוך ככל האפשר, וכך להגדיל את התשואה נטו מההשקעה.
כאשר מדובר על השכרת נכסים מניבים, הכנסות משכירות מחויבות במיסוי במדינות רבות באירופה. עם זאת, תכנון מס נכון יכול להקטין בצורה משמעותית את נטל המס על הכנסות אלו. באמצעות תכנון מס, ניתן לנצל פטורים והקלות מס שונות שנועדו לעודד השקעות ולהקטין את ההוצאות עבור משקיעים.
בפורטוגל ניתן לתכנן את המיסוי על הכנסות משכירות באמצעות ניצול תוכנית ה-NHR, שמעניקה לתושבי חוץ פטור ממס למשך 10 שנים על הכנסות זרות, כולל הכנסות משכירות. מעבר לכך, תכנון מס נכון מאפשר קיזוז הוצאות תחזוקה ושיפוצים, מה שמקטין את שיעור המס האפקטיבי ללקוחות פרטיים וחברות.
ביוון, תכנון מס על הכנסות משכירות מתמקד בקיזוז הוצאות מסוימות כמו תחזוקה ושיפוצים, אך ניתן גם להקטין את המס באמצעות שימוש במבני בעלות מסחריים, המאפשרים ניהול יעיל יותר של הנכס ומקסום הרווחים. כמו כן, קיימות הטבות מס למשקיעים זרים המחזיקים נכסים באזורים מתפתחים או בעלי חשיבות תיירותית.
ברומניה, תכנון מס כולל שימוש בקיזוזים שמפחיתים את נטל המס על הכנסות משכירות. במדינה זו ישנה חשיבות לבחירת מבנה המס הנכון – משקיעים שיכולים לנצל מבני בעלות כמו חברות או קרנות נדל"ן, עשויים להקטין את חבות המס הכללית.
בבולגריה, ניתן לנצל את שיעור המס הנמוך יחסית (10%) על הכנסות משכירות ולהקטין עוד יותר את נטל המס על ידי תכנון מס שמאפשר קיזוז הוצאות, השכרת נכסים דרך גופים מסחריים, או השקעות באזורים המוגדרים כאזורי עדיפות לאומית, שם ישנם פטורים והקלות מס ייחודיים.
ברוב מדינות אירופה, קיימת אפשרות לקזז הוצאות כמו תחזוקה, ביטוח, ושירותי ניהול מהכנסות משכירות, מה שמאפשר להקטין את ההכנסה החייבת במס. תכנון מס נכון מאפשר למשקיעים לכלול גם הוצאות שקשורות לשיפוצים והוצאות תפעוליות שוטפות, ובכך להקטין את חבות המס.
אחד ההיבטים החשובים בתכנון מס על הכנסות משכירות הוא בחירת מבנה הבעלות הנכון. מבנים כמו חברות אחזקה או קרנות נדל"ן יכולים להקטין את שיעור המס על הכנסות משכירות, במיוחד במדינות שבהן קיימות הקלות מס לחברות מסחריות. באמצעות מבנה בעלות חכם, ניתן לנהל את ההכנסות בצורה יעילה יותר ולהקטין את חבות המס הכוללת.
מיסוי על מכירת נכסים, או מס שבח, הוא חלק בלתי נפרד מכל עסקת מכירה באירופה. באמצעות תכנון מס נכון, ניתן להקטין את שיעור המס על הרווחים ממכירת נכסים, לנצל פטורים קיימים, ולמקסם את הרווחים מההשקעה.
מיסוי על מכירת נכסים, או מס שבח, הוא חלק בלתי נפרד מכל עסקת מכירה באירופה. באמצעות תכנון מס נכון, ניתן להקטין את שיעור המס על הרווחים ממכירת נכסים, לנצל פטורים קיימים, ולמקסם את הרווחים מההשקעה.
בפורטוגל ניתן לתכנן את המס על רווחי הון באמצעות השקעה מחדש של הרווחים בנדל"ן במדינה, מה שמזכה בפטור חלקי ממס שבח. כמו כן, קיימים פטורים עבור מי שמחזיק בנכס לשימוש אישי לתקופה ממושכת. תכנון מס מקדים יכול לכלול שימוש באמנות כפל מס ובחינת הזדמנויות השקעה באזורים בהם יש הקלות מס על מכירת נכסים.
ביוון, קיימת אפשרות לתכנן את מכירת הנכס כך שתהיה זכאית לפטור ממס שבח, במיוחד כאשר מדובר בנכסים המוחזקים לתקופה ארוכה או נכסים ששופצו בהיקף רחב. כמו כן, המשקיעים יכולים לנצל תמריצים מיוחדים באזורים מתפתחים כדי להפחית את שיעור המס על רווחי הון.
ברומניה, תכנון מס על מכירת נכסים כולל ניצול של שיעורי מס נמוכים יחסית על רווחי הון (10%), אך ישנם פטורים למי שמחזיק בנכס מעל תקופת זמן מסוימת. ניתן להקטין את חבות המס באמצעות השבחת הנכס והשקעה מחדש בפרויקטים נדל"ניים.
בבולגריה, תכנון מס על מכירת נכסים כולל אפשרות להימנע ממס על רווחי הון במקרים של מכירה לאחר חמש שנים של החזקה בנכס. מעבר לכך, ניתן לנצל פטורים נוספים באזורים בעלי עדיפות כלכלית.
אחד מהאסטרטגיות המרכזיות בתכנון מס על רווחי הון הוא קיזוז הפסדים ממכירת נכסים אחרים. תכנון מס זה מאפשר למזער את חבות המס על רווחי הון ולנצל את השוק הנוכחי לטובת מקסום הרווחים.
אמנות כפל מס מהוות כלי חשוב בהקטנת נטל המס על השקעות נדל"ן בחו"ל. באמצעות תכנון מס בינלאומי נכון, ניתן למנוע תשלומי מס כפול, להקטין את חבות המס על הכנסות משכירות ורווחי הון, ולמקסם את התשואה על ההשקעה.
אמנות כפל מס מהוות כלי חשוב בהקטנת נטל המס על השקעות נדל"ן בחו"ל. באמצעות תכנון מס בינלאומי נכון, ניתן למנוע תשלומי מס כפול, להקטין את חבות המס על הכנסות משכירות ורווחי הון, ולמקסם את התשואה על ההשקעה.
אמנות כפל מס קובעות כיצד יתחלק נטל המס בין מדינות, ומספקות אפשרות להקטנת המס על השקעות נדל"ן. לדוגמה, משקיעים ישראלים הרוכשים נכסים בפורטוגל יכולים לנצל את האמנה למניעת כפל מס כדי למנוע כפל מס על הכנסות משכירות ורווחי הון.
באמצעות שימוש באמנות כפל מס ושירותי תכנון מס בינלאומיים, ניתן להקטין את חבות המס על הכנסות ורווחי הון, תוך ניצול הקלות מס ותמריצים במדינות היעד. תכנון מס זה כולל בחירה נכונה של מבנה הבעלות, ניצול פטורים והקלות מס, והקטנת נטל המס בהתאם לאמנות כפל מס.
אחד הכלים המרכזיים בהקטנת נטל המס הוא שילוב של תכנון מס מקומי ובינלאומי, תוך ניצול האמנות למניעת כפל מס. משקיעים יכולים להבטיח שמדיניות המיסוי במדינת ההשקעה תואמת את החוק במדינת התושבות, ובכך למזער את תשלומי המס בצורה חוקית ואפקטיבית.
תכנון מס נכון הוא חלק קריטי מתכנון השקעה בנדל"ן בחו"ל. על מנת למקסם את הרווחיות, יש לשקול את כל ההיבטים המיסויים של העסקה – החל מרכישה, דרך השכרה, ועד למכירה. באמצעות תכנון מס מדויק, ניתן לנצל הטבות מס ולהקטין את חבות המס על כל שלב בתהליך.
תכנון מס נכון הוא חלק קריטי מתכנון השקעה בנדל"ן בחו"ל. על מנת למקסם את הרווחיות, יש לשקול את כל ההיבטים המיסויים של העסקה – החל מרכישה, דרך השכרה, ועד למכירה. באמצעות תכנון מס מדויק, ניתן לנצל הטבות מס ולהקטין את חבות המס על כל שלב בתהליך.
תכנון מס ברכישה כולל בחינת פטורים והקלות מס, כמו גם ניצול נכון של מבני בעלות ותמריצי מס שמציעות הרשויות המקומיות. במדינות כמו פורטוגל ויוון, קיימים פטורים ממסי רכישה למשקיעים זרים, ותמריצים נוספים להשקעה באזורים בעלי עדיפות כלכלית.
באמצעות תכנון מס נכון ניתן להקטין את שיעור המס על הכנסות משכירות על ידי קיזוז הוצאות, שימוש במבני בעלות מתאימים, וניצול הטבות מס המיועדות למשקיעים זרים. ניתן לשלב את כל אלו עם תמריצים מקומיים המאפשרים לקבל פטורים ממס או הנחות נוספות.
כאשר מתכננים למכור נכס, יש לקחת בחשבון את כל ההיבטים המיסויים הנוגעים למס שבח ולמס רווחי הון. תכנון נכון כולל בחינת פטורים ממס על מכירת נכסים, קיזוז הפסדים ממכירות אחרות, והקטנת חבות המס באמצעות מבני בעלות חכמים.
תכנון מס הוא כלי חיוני למקסום הרווחיות על השקעות נדל"ן בחו"ל. באמצעות הבנה מעמיקה של מדיניות המס במדינות היעד ושימוש באמנות כפל מס, ניתן להקטין את נטל המס, להפיק את המיטב מהטבות המס הקיימות, ולהבטיח שההשקעה תתבצע בצורה היעילה והכדאית ביותר מבחינת מס.
קפריסין הפכה ליעד השקעה אטרקטיבי עבור משקיעים זרים בזכות משטר המס הנוח והטבות המס הנרחבות שהיא מציעה. הנה הסקירה המרכזית של משטר המס על נדל"ן בקפריסין:
מס הרכישה בקפריסין מחושב לפי מדרגות ומבוסס על שווי הנכס. המס נע בין 3% ל-8% מהשווי, כאשר מדרגת המס הראשונה (עד 85,000 אירו) מחויבת ב-3%, מדרגת המס השנייה (85,001–170,000 אירו) מחויבת ב-5%, ומעל 170,000 אירו – 8%.
במקרים מסוימים, משקיעים זכאים לפטור ממס רכישה על הרכישה הראשונה של דירה למגורים.
הכנסות משכירות מחויבות במס הכנסה בקפריסין בשיעור קבוע של 20% מהכנסות השכירות.
עם זאת, משקיעים זרים זכאים לקיזוזים משמעותיים, כגון הוצאות תחזוקה, ביטוח וריבית על משכנתא שניתן לנכות מהכנסות השכירות.
מס השבח בקפריסין חל רק על מכירת נכסים שנרכשו לאחר 1980. שיעור המס עומד על 20% מהרווח, אך ישנן הטבות ופטורים למשקיעים פרטיים, כמו פטור של 85,000 אירו עבור מכירת בית המגורים הראשי.
משקיעים יכולים לנצל את האמנות למניעת כפל מס כדי להקטין את המס על רווחי הון.
קפריסין מציעה תמריצים רבים למשקיעים זרים, כולל תוכנית ויזת זהב המעניקה תושבות לאנשים המשקיעים בנדל"ן בשווי של מעל 300,000 אירו.
ישנם פטורים ממס שבח על מכירת נכסים לאחר פרק זמן מסוים, ומנגנונים להפחתת מס הכנסה דרך תמריצים לעידוד השקעות.
איטליה היא אחד השווקים הגדולים והותיקים ביותר באירופה להשקעות נדל"ן, אך משטר המס שלה יכול להיות מורכב בשל הרגולציה המקומית ותהליכי המיסוי השונים בין האזורים במדינה.
באיטליה, מס הרכישה עבור נכסים למגורים עומד על 2% משווי הנכס אם הרוכש משקיע בנכס שישמש כבית מגורים עיקרי, ו-9% עבור נכסים להשקעה או נכסים שניים. שיעור המס מחושב לפי הערך הקבוע של הנכס (המוערך על ידי רשויות המס), שלרוב נמוך מהשווי בשוק.
עבור נכסים מסחריים, שיעור המס עומד על 10%.
הכנסות משכירות באיטליה מחויבות במס הכנסה פרוגרסיבי, בהתאם לגובה ההכנסה, עם שיעורים הנעים בין 23% ל-43%.
משקיעים יכולים לבחור באופציה חלופית: מס קבוע על הכנסות משכירות בשיעור של 21%, המאפשר להימנע מהמדרגות הפרוגרסיביות הגבוהות.
מס שבח באיטליה חל על רווחים ממכירת נכסים אם הנכס נמכר בתוך חמש שנים מרכישתו. המס על רווחי הון עומד על 26%.
פטורים קיימים עבור נכסים ששימשו כבית מגורים עיקרי או שנמכרו לאחר תקופה של חמש שנים.
איטליה מציעה תוכניות הטבות למשקיעים זרים כמו Superbonus, המאפשר למשקיעים בנדל"ן לקבל החזר של עד 110% על הוצאות שיפוצים במבנים ישנים ותיקים.
יש גם תמריצים למשקיעים שמבקשים לשפץ מבנים היסטוריים ולשפר תשתיות אנרגטיות.
מונטנגרו הפכה ליעד השקעה מרכזי בשנים האחרונות, עם פיתוח מהיר של תעשיית התיירות והשקעות נדל"ן. המדינה מציעה מדיניות מס פשוטה יחסית, עם דגש על עידוד השקעות זרות.
מס הרכישה במונטנגרו הוא פשוט ועומד על 3% משווי הנכס.
שיעור המס על הכנסות משכירות במונטנגרו עומד על 9%, מה שמציב את מונטנגרו כאחת המדינות עם מס הכנסה על שכירות מהנמוכים באירופה.
כמו כן, קיימות הקלות מס נוספות למשקיעים שיכולים לקזז הוצאות תחזוקה והוצאות אחרות הקשורות להשכרת הנכס.
שיעור המס על רווחי הון במונטנגרו עומד גם הוא על 9%.
שיעור זה חל על רווחים ממכירת נכסים, כאשר משקיעים זרים יכולים לנצל הטבות מס שונות הקיימות במדינה, כמו פטורים על מכירה של נכסים מסוימים לאחר תקופת החזקה ארוכה.
מונטנגרו מציעה תמריצים ייחודיים למשקיעים זרים המעוניינים לרכוש נדל"ן תיירותי או מסחרי, עם הקלות במס על השקעות בנכסים במקומות בעלי חשיבות תיירותית.
המדינה מפעילה גם תוכנית אזרחות תמורת השקעה בנדל"ן, שמציעה למשקיעים זרים אפשרות לקבל אזרחות בתמורה להשקעה משמעותית בנדל"ן תיירותי.
אלבניה מציעה לשוק הנדל"ן משטר מס נוח יחסית, עם עלויות מס נמוכות ותמריצים למשקיעים זרים. עם כלכלתה הצומחת והזדמנויות ההשקעה המתעוררות, אלבניה הופכת ליעד פופולרי עבור משקיעים המעוניינים בנדל"ן באירופה המזרחית.
מס הרכישה באלבניה עומד על כ-3% משווי הנכס, מה שמציב אותה במדינה עם עלויות רכישה נמוכות יחסית.
מס הכנסה על שכירות:
הכנסות משכירות באלבניה מחויבות במס הכנסה בשיעור של 15%. בנוסף, קיימת אפשרות לקזז הוצאות שונות כמו תחזוקה ושיפוצים, מה שמקטין את ההכנסה החייבת במס.
מס השבח באלבניה עומד על 15% מרווחי ההון ממכירת הנכס. עם זאת, ישנם פטורים ותמריצים במקרים של מכירת נכס ששימש כמגורים עיקריים לתקופה ארוכה.
אלבניה מעניקה תמריצים רבים למשקיעים זרים, במיוחד באזורים מתפתחים או תיירותיים. הרשויות המקומיות מעודדות השקעות באמצעות פטורים זמניים ממסי הכנסה למשקיעים בנדל"ן מסחרי.
ישנה תוכנית ממשלתית המעניקה תמריצי מס לתיירות, הכוללת הקלות מס למשקיעים בבתי מלון או מיזמי תיירות אחרים.
כל אחת מהמדינות שנסקרו מציעה משטר מס ייחודי שמשפיע על רכישה, השכרה ומכירת נכסים. משקיעים המעוניינים לפעול באחת מהמדינות הללו צריכים לשקול את מדיניות המס המקומית, הכוללת מסי רכישה, מסי הכנסה על שכירות, מס שבח, ותמריצים שנועדו לעודד השקעות. באמצעות תכנון מס נכון ומיצוי ההטבות הקיימות, ניתן למקסם את הרווחיות ולצמצם את העלויות הכרוכות בהשקעות נדל"ן !בחו"ל.
שיתוף
צרו קשר
הפרויקטים שלנו
חדשות ועדכונים
הפרויקטים שלנו